黄金指数现房销售好于期房黄奇帆这个体，正在经济圈子里头名气不小，前重庆市长，现正在是中邦邦际经济互换中央副理事长，通常正在种种场所说房地产，2023腊尾，他就说过2024年楼市会止跌回稳，那时刻良众人不信，结果2024年战略一波接一波，墟市真就稳住了，没崩盘。
现正在到2025年了，他年头时刻预言2025年是房地产新起始，不再拖经济后腿，本年上半年数据看，出卖降幅收窄，一线都邑有点回暖迹象，来岁2026年倘使不断按这个逻辑走，大约率也靠谱。不是说他神准，而是他捉住了人丁、库存、战略这些中央点。
早正在2021年，他就提过中邦房地产十大拐点，人均住房面积速50平方米了，屋子够住了，开垦商高欠债形式得改，9万众家房企来日剩1万家。现正在看，2025年上半年，房企数目确实正在缩水，许众小开垦商倒闭或被并购，剩下的公众是邦企靠山的。
2023年11月，他说2024年止跌回稳，靠地方邦企回购、央企托底、都邑更新这些形式软着陆。结果2024年，北京合肥等地真就搞了以旧换新，回购烂尾楼转保证房，新房出卖跌幅从2023年的20%众收窄到7%阁下。这不是碰巧，是他的思绪跟上了战略。
2025年1月，他正在企业更始大会上又说，本年房地产止跌回稳，造成新阶段起始，起码过错经济负拉动。为什么这么说？由于他算过账。
库存20亿平方米，房价从2020高点降了40%到50%，企业欠债率得降到50%。政府出10万亿收购，转公租房，就能消化存量。来日15到20年，房地产随GDP同步增进，不大涨不大跌。
2021年10月，黄奇帆列出十大拐点，人丁少，自有住房率90%，需求转向刷新型，土地财务泡沫撑不住房价。结果2022年墟市就开头凉，开垦投资下滑，房企爆雷频发。
2023年他预言2024止跌，当时墟市心理低谷，投资降，新房出卖面积同比滑7%，但跌幅比2023年收窄10%以上，少许都邑小阳春冒头。战略性银行低息贷款保交楼，房企重组，没激励银行垂危。这便是他说的软着陆，不是救市，是稳体系。
2025年上半年，邦度统计局数据，新房出卖面积4.58亿平方米，同比降3.5%，出卖额降幅也小了。开垦投资46658亿元，降11.2%，住屋投资降10.4%，但一线%。
中指考虑院说，墟市界限回调但降幅收窄，现房出卖好于期房。连中分析，2025年终年商品房出卖面积约9.36亿平方米，降4%，房价缓跌走稳。这跟黄奇帆年头预言吻合，不再负拉动经济，止跌回稳。
不是一齐都邑都相同，一线如北京上海苏醒速，成交额3.2万亿元，房价环比微涨1.3%；三四线个月，压力大。但完全看，他的鉴定基于人丁组织、库存消化、金融战略这些硬目标，没瞎猜。
他夸大提供紧密化，房企从制房卖房转持有运营；需求众样化，租赁、更新为主；战略理性，不靠减弱限购一锤子生意，而是存量消化加组织优化。
三组力气撑持：地方财务不依土地收入，人丁限新增购房，金融保根本盘。房住不炒内化成逻辑，这一循环调没暴跌潮，没体系垂危。
2025年上半年，战略资金已3万亿，扩展到6到10万亿，房企用接管资金清债，银行审核贷款稳住。机构叙述说，上半年出卖额震撼回升，二手房以价换量发动核心都邑成交。
标普环球说，二手房增进助墟市下半年回稳，2025新房成交额8到8.5万亿，跟2024年9.7万亿差不众，二手房占比高。惠誉评级说，天下新修住屋回暖，但组织性题目如库存高、购房材干低还正在。黄奇帆看的是结果，不是进程躁动，他的预言本年局部应验了。
现正在2025年8月了，墟市啥样？邦度统计局前7个月数据，新开工住房面积降近20%，库存是史乘均匀两倍众。第一财经说，商品房待售面积高企。
道透社报道，房价不断跌，房地产界限减半，天下均匀房价降30%，社会家当蒸发120万亿。纽约时报说，库存不减反增，住民消费信念跌到15年前。
但也有止跌信号，一季度弱苏醒，出卖跌幅收窄，住屋不乱，投资新开工低迷，小阳春成色亏损。二季度中央都邑新房平定，一季度修复，二季度转弱。
二手房价换量，核心都邑成交好。CBRE预计，2025经济繁复，但地方政府化债、房地产企稳夯实根柢。住修部说，2025把四个废除、四个低落、两个增长战略落实，限定性战略逐渐废除，购房门槛降。
现房出卖占比大，热门都邑房价止跌，好屋子供应放量。摩根士丹利说，2025二季度触底，新房销量降10%，房价跌。但中信证券说，下半年剧变，开垦投资不振，房价拖累消费削弱，区域土地财务瓦解。
长久看，黄奇帆说来日20年城乡协调释需求，住屋根柢正在。但实际考量，人丁大幅降低，屋子过剩，一百年不修也够。
限度颤动不逆全部下跌，通俗人接盘扛着，告竣软着陆。装置式开发增添，组织懦弱，十年内隐患大，但这是顶层决断。家当倒退，垂危罕睹，人丁房价预期双重冲击。
老人民钱进股市，房地产成家当蓄水池后，崩盘了，钱没处去。企业财政2025比2020垃圾，但没外汇摊开，只可捏鼻子买A股。物质丰厚贬值，屋子也贬，豪情需求涨。
家庭房地产债务、地方债、代际迁移，到2050年消化。黄奇帆核心是稳不崩，2025新方式开启，来岁延续概率高。他的话影响战略，连结活动，埋头考虑。
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