指数型基金投资策略但是深圳第三季度的空置率是有所改善推重的列位客人，下昼好！记得咱们的行尊葛培健先生正在此前就告诉咱们，园区这个规模太辽阔，是异日中邦经济起色的星辰大海，因此继博鳌财产科技大会、大湾区财产论坛、长三角财产论坛后，咱们确定本年劈头举办主见财产年会，而且每年举办下去。11月27日中心和邦务院两办刚才发了一篇有用低落物流本钱的计划，此中很主要的一句是，增进物流与财产的统一与改进，此日咱们的财产及物流大会开的适逢那时。
主见正在内地的总部正在广州，承受了广东人的务实和低调，不停是用产物正在办事，咱们全部的东西都是独立的IP，都是原创的，然则过于低调，良众人问咱们，能不行告诉大师，主见做什么，贻误大师一分钟的期间，请大师看看大屏幕。
主见有4个产物：一是新媒体，有各式矩阵，主见网正在内地是简体版，香港是繁体版，系列的大众号良众，我不赘述。二是主见指数琢磨院紧要是企业琢磨和行业的陈说。三是品牌行动，本年1—11月28日，咱们紧要是做行业行动，依然告捷做了28场。四是会员任事体例也是主见异日会要点推的，目前咱们活动的有10万+，此中企业会员为主，局部会员有一片面。
咱们笼罩的行业：房地产开荒、住房租赁、贸易地产、金融血本、产城、财产园区、物流仓储、物流园区，物业、办公办法、养老及文旅，生存办法及配套供应，数字及科技等等。
大师都说本年的经济体感不太好，此日这个集会有靠近300人，200家企业预定报名，大师都是愿望通过演讲、对话，面临面的握个手，或者拥抱一下，找机遇、寻求团结，抱团取暖，我也十分愿望2025年的体感比本年和善一点。
接下来我宣告两个陈说，向全部财产园区、租户、配套、物流仓储等等方面的践行者们外达主见的问候。两份陈说是独立的，稍后能够正在咱们的网站上下载两份完好的陈说。
我此日只是容易先容一下，先讲讲财产园区暨根基步骤投资起色陈说。两个陈说都是由主见指数琢磨院出品。
弁言，本年要点是环球的价钱链正在重构，财产园区本年很难题，然则机遇良众，一切定位是高端化、智能化、绿色化。
要害词：打制需求引擎。此中咱们用了北上广深四各都市的数据，然则有极少数据不是很公然，咱们这里就没有做太众。然则咱们看到第三季度北京市集录得新低，TMT行业是需求的引擎。广州是看到2028年供应将不低于1万亩，紧要是要改制良众低效工业园，打制更众的特征标杆，征求本年也宣告了良众方面的步骤。上海和深圳，大师会觉得到空置率照旧斗劲高，然则深圳第三季度的空置率是有所改进。全部而言，本年倘使能以房钱换出租率，我思咱们的财产园区大片面都是斗劲甘心的。
咱们对行业做了良众的琢磨，行业的颗粒度是由企业的微观层面组成的，咱们要点做了极少排行，这个不是平常的排行，咱们是愿望透过这些样本企业，它的微观阐扬，也许综述成行业的中观的阐扬和趋向，咱们采选了代外性的30强，招商、张江、联东、姑苏工业园、中电光谷、苏高新、天安数码城、东湖高新、东久新宜等等。
对这些企业做一个点评，招商为什么是冠军？它的量就不消说了，招商有三大新兴财产，十分是财产投资+孵化任事，征求现正在是轻重并举，轻资产也不绝正在做。张江高科不停是园区的佼佼者，它正在中邦大陆有完好的集成电途构造，生物医药也属于最鸠集、链条最完满，改进生机最强的一个园区。第三名给了联东，这是民营企业，它目前的正在开荒面积是最大的，本年它是首单民企园区公募REITs。姑苏工业园区也是邦内良众园区去进修的地方，除了沿海区域，尚有西部的园区，内里鸠集了良众天下500强的企业。
低空经济是现正在战略端巨额正在扶助的，这里枚举了极少邦度扶助低空经济的战略，征求深圳也宣告了联系的步骤。财产会走向集群化，财产园区须要伙伴圈，中电光谷正在7月份和南京雨花区团结投了100亿，迩来很火的华为正在上海的项目，也有很大的事反效应。
财产血本现正在也是热门，财产血本的DNA即是耐血汗本，咱们须要做长线。迩来大师说凯德正在上海卖浦发大厦，凯德是咱们永久眷注的样本企业，他们正在邦内照旧不绝正在投，迩来他们也正在发公民币基金，紧要是投中邦的财产园区规模。宁德也介入了股权投资。
本年尚有一个炎热的词是城投换档产投。此日来了格外众的地方平台公司，若何换，财产类的邦企如何做？邦度有一个步骤叫335，大师会看到这个目标，合适这个目标的事宜异日能够做，并且可络续性也能够获得各方面战略的救援。
本年是REITs元年，扩募策画举办中，右边这张图能够看到本年的园区REITs。
本年很难，因此巨额正在做轻资产，轻资产有良众目标，内里有良众交叉点，咱们就没做排名，咱们选出了10家做得斗劲好的。
对他们做一个归纳的点评，中原美满、润城新财产、木棉中邦、园动力做得是斗劲好的，等一下也有润城新财产的元首先容他们的做法。
接下来先容一下2024物流仓储暨根基步骤投资起色陈说。物时髦业是要高效化、智能化、绿色化转型，这是咱们目前对物时髦业的标签。一切物时髦业运转放缓，本年仓储物时髦业的压力很大，要害词是以价换量。华东区以上海为主，本年的空置率照旧双位数，然则好正在是旧年到本年没有新的供应，来岁会有好转。本年正在物流方面阐扬斗劲好的是华南，华南有很大的效率，一个是商贸，第二是跨境电商。
这两个月指数回升的幅度没有到达年内的高点。从微观企业来看，咱们采选了10家物流仓储做得斗劲好的，征求普洛斯、万纬物流、京东产发、宝湾、顺丰、ESR、丰树东久新宜、深邦际、安博中邦。
咱们给物流的要害词是“低谷睹峰峦”，普洛斯是物流的巨无霸，万纬物流的冷链必定是最好的，京东产发也有它的特征。普洛斯正在计划选址、政策上是斗劲好的，万纬进军的财产链条上，做得也诟谇常充裕的，京东产发依托京东集团的供应链来起色。这几家此日都有代外来到现场。东久新宜的财产和物流起色的也很好，普洛斯也是两者并举，它很主要的资产解决、运营平台是做得斗劲好的。
正在邦度的仓储房钱和驾驭率，这里我就不再细讲，前三季度的战略，大师能够看一下，征求各式用地的空间，邦度提的战略。残暴目前一切来说，征求冷链，热度是最高的，全部房钱目前是下调的，征求希音、京东智能正在肇庆的极少项目，咱们这里做了极少图外，大师能够眷注一下。
疾递目前是融资的主力军，出海是本年的要害词，因此今寰宇昼的论坛会磋商合于出海这个话题。
存量资产如何盘活是要害，大师会看到迩来东百和黑石的团结，让黑石来运作。咱们看到易商也正在出售极少资产回血，当然它自己也正在发公民币基金。普洛斯宣告海外的良众项目会卖掉，然则邦内的要不绝投资和深耕。
仓储的REITs，右边这个图是它的一览外。REITs的申报，医药类的仓储或者是异日新的标的。
全部的目标体例和更众的详情，大师能够正在主见网和咱们的园区、主见指数大众号，以及跟咱们的同事索取PDF原文。
